CUMULER JEANBRUN ET LLI: C’EST POSSIBLE.

LE "SUPER JEANBRUN" POUR VOTRE INVESTISSEMENT

Avec l'entrée en vigueur de la Loi de finances 2026, une nouvelle opportunité majeure se présente aux investisseurs immobiliers : le cumul du dispositif Jeanbrun et du statut LLI.

Chez Fonta, nous décryptons pour vous ce montage stratégique qui permet d'allier réduction du coût d'achat et optimisation fiscale sur le long terme.

QU’EST-CE QUE LE CUMUL JEANBRUN - LLI ?

Le dispositif Jeanbrun, successeur des anciens mécanismes d'incitation fiscale, repose sur un principe d'amortissement du bâti. De son côté, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) offre des avantages immédiats comme une TVA réduite.

En combinant les deux, vous créez ce que les experts appellent le "Super Jeanbrun". Ce montage n'est pas automatique : il nécessite de respecter simultanément les exigences strictes de chaque dispositif.

LES 3 PILIERS DU CUMUL EN 2026

• Le prix : Une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) pour diminuer votre effort d'épargne initial.
• La fiscalité : Un amortissement annuel (jusqu'à 3,5 % ou 5,5 % selon les cas) pour gommer tout ou partie de vos impôts sur les revenus fonciers.
• La durée : Un engagement de location minimal de 9 ans pour le Jeanbrun, et souvent 20 ans pour conserver les avantages du LLI.

LES AVANTAGES CONCRETS POUR VOTRE PATRIMOINE

UNE ECONOMIE IMMEDIATE A L'ACHAT (TVA A 10 %)

En investissant via le cadre LLI, vous bénéficiez d'une TVA à taux réduit. Sur un bien de 250 000 € HT, l'économie peut atteindre 25 000 € dès la signature, vous permettant soit de réduire votre emprunt, soit d'acquérir une surface plus grande.

L'AMORTISSEMENT JEANBRUN : NEUTRALISEZ VOTRE IMPOT FONCIER

Le statut Jeanbrun permet de déduire de vos loyers imposables une fraction du prix d'acquisition (le bâti).

• Taux d'amortissement : Généralement 3,5 % par an en secteur intermédiaire.
• Plafond : Jusqu'à 8 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal (pouvant être majoré).
• Résultat : Vos loyers sont peu ou pas fiscalisés pendant les premières années.

CREDIT D'IMPOT DE TAXE FONCIERE

Le volet LLI permet souvent de bénéficier d'un crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière pendant une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans. Un gain non négligeable sur la rentabilité nette de votre projet.

LES CONDITIONS D'ELIGIBILITE EN 2026

Pour réussir ce cumul, votre investissement doit répondre à plusieurs critères cumulatifs :

CRITERES	Détails du montage Jeanbrun + LLI
TYPE DE BIEN	Logements neufs (VEFA) situés dans des bâtiments d'habitat collectif.
LOCALISATION	Zones tendues uniquement (Abis, A et B1).
STRUCTURE JURIDIQUE	L'acquisition doit impérativement se faire via une société soumise à l'impôt sur le revenu (SCI ou SCPI). L'achat en nom propre ne permet pas le cumul avec le LLI.
LOYERS & RESSOURCES	Respect des plafonds de loyers LLI et plafonds de ressources des locataires (classes moyennes).
ENGAGEMENT	Engagement de location nue à usage de résidence principale.

POURQUOI CHOISIR FONTA POUR VOTRE PROJET "SUPER JEANBRUN" ?

Expertise de zone : Nous sélectionnons des programmes en zones A et B1, là où la demande locative est la plus forte.

Simulation sur-mesure : Nos conseillers réalisent une étude d'impact fiscal précise (TVA, amortissement, revenus fonciers) selon votre tranche marginale d'imposition.

Accompagnement SCI : Nous vous guidons dans la mise en place de la structure juridique nécessaire au cumul.

Le dispositif Jeanbrun est applicable pour les acquisitions réalisées
entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.