Acheter en VEFA.

PRINCIPE

La vente en l’état futur d’achèvement ou (VEFA) a pour objet la vente sur plan d’un bien que le vendeur s’engage à édifier. Elle est soumise à des dispositions impératives destinées à protéger l’acquéreur immobilier dès lors qu’elle relève du secteur protégé, c’est-à-dire lorsque le bien acquis est à usage d’habitation ou à usage mixte, professionnel et d’habitation. Elle doit faire l’objet d’un acte notarié. Au terme de ce contrat, le vendeur s’engage à édifier le bien vendu dans un délai déterminé.

L'exonération de la taxe foncière

L’acquéreur peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle (la commune ou l'intercommunalité peuvent, par voie de délibération, supprimer ou restreindre l’exonération de leur part perçue à leur profit), de la taxe foncière pendant deux ans, à la condition d’informer l’administration de l’achèvement de l’immeuble dans le délai de 90 jours (imprimés modèles H1 et H2).

Transfert de propriété

Dès la signature du contrat, le vendeur transfère à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages deviennent ensuite la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur construction.

Transfert des risques

Si la propriété est transférée à l’acquéreur au fur et à mesure de la construction du bien, en revanche, le transfert des risques n’intervient qu’au stade de la livraison. Le vendeur conserve en effet la qualité de Maître d’ouvrage jusqu’à cette date. Ainsi, au cours de la construction, les risques pèsent sur le seul vendeur.

Paiement du prix

Le vendeur ne peut exiger aucun versement au titre du paiement du prix ni avant la signature du contrat, ni avant la réalisation des conditions suspensives. Une fois ces conditions réalisées, le paiement du prix intervient au fur et à mesure de l’avancée des travaux et ne peut dépasser certains seuils fixés par le législateur :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
• 70 % du prix à la mise hors d’eau
• 95 % du prix à l’achèvement

Le solde est payable lors de la mise à disposition du bien, c’est-à-dire à l’occasion de la livraison et de la remise des clés.

AVANT CONTRAT : LE CONTRAT DE RÉSERVATION

Une simple faculté : quasi incontournable en pratique

Le contrat de vente peut être précédé d’un avant-contrat dénommé contrat de réservation au terme duquel l’acquéreur bénéficiera de la faculté d’acquérir le bien par préférence. La conclusion de ce contrat préparatoire est facultative mais quasi-systématique en pratique. Son contenu est déterminé par des règles strictes destinées à protéger les acquéreurs réservataires.

Mentions impératives

Le contrat de réservation contient certaines mentions destinées à informer l’acquéreur des caractéristiques principales du futur bien. A ce titre, sont mentionnés :

• La consistance de l’immeuble
• La qualité de la construction (notice descriptive sommaire)
• La description du bien, (surface, pièces et annexes)
• La situation dans l’immeuble
• Le montant du prix prévisionnel
• Les éventuels prêts
• La date à laquelle la vente pourra être conclue

Dépôt de garantie

Le contrat de réservation peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est strictement encadré. Le montant du dépôt de garantie ne pourra être supérieur à 5% du prix prévisionnel si le délai de la réalisation de la vente n’excède pas un an, et 2% s’il n’excède pas deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé. Le dépôt de garantie est traditionnellement déposé entre les mains d’un Notaire sur un compte spécial. Si la vente est confirmée par devant Notaire, le dépôt de garantie a vocation à s’imputer sur le prix de vente.