PRINCIPE LOI ROBIEN "RECENTRE" :

Acheter un logement neuf destiné au parc locatif et bénéficier d'importantes réductions d'impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne. L'acquisition peut se faire avec ou sans apport personnel, le rembrousement total de l'emprunt se faisant de la façon suivante:

• Perception des loyers
• Economies d'impôts réalisées
• Epargne personnelle à constituer pour compléter le dispositif suivant capacités et objectifs.

 

VOS AVANTAGES :

Un régime d'amortissement fiscal accéléré : si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 6 % par an du prix d'acquisition pendant les 7 premières années et égal à 4 % par an les 2 années suivantes soit un amortissement de 50% en 9 ans. Cela fait apparaître un déficit foncier qui vient diminuer le Revenu Global Imposable et il est donc possible de réaliser jusqu'à 38 000€ d'économies d'impôts sur 15 ans.

IMPUTATION DES DEFICITS FONCIER:

Lorsque l'amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit foncier.

•  Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
• La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ( d'acquisition , construction et/ou travaux) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• La limite de 10 700 euros est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédées par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.

VOS ENGAGEMENTS :

Vous louez votre logement nu pendant neuf ans (sans prorogation possible),

• à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale,
• les ressources du locataire ne sont pas plafonnées. Il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu'il soit détaché du foyer fiscal du bailleur
• pour un loyer inférieur à un plafond suivant la zone de rattachement du bien.
  La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  

Pour plus d'informations, consultez le site gouvernemental de l'agence nationale pour le logement ici

PRINCIPE LOI BORLOO:

Acheter un logement neuf destiné au parc locatif (avec une connotation sociale dans la sélection du locataire) et bénéficier d'importantes réductions d'impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne. L'acquisition peut se faire avec ou sans apport personnel, le rembrousement total de l'emprunt se faisant de la façon suivante:

• Perception des loyers
• Economies d'impôts réalisées
• Epargne personnelle à constituer pour compléter le dispositif suivant capacités et objectifs.

VOS AVANTAGES :

Un régime d'amortissement fiscal accéléré : si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un amortissement égal à 6 % par an du prix d'acquisition pendant les 7 premières années et égal à 4 % par an les 2 années suivantes.

• Puis, si les conditions demeurent respectées: 2,5 % par an pendant 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat (terrain compris).
• Vous pouvez également amortir certaines dépenses de gros travaux.
• Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la durée de l'amortissement.

IMPUTATION DES DEFICITS FONCIERS:

Lorsque l'amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit foncier.

•  Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
• La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ( d'acquisition , construction et/ou travaux) n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• La limite de 10 700 euros est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédées par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.

VOS ENGAGEMENTS :

• Vous louez votre logement nu pendant neuf ans (sans prorogation possible),
• à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale,
• les ressources du locataire sont plafonnées et il ne doit pas appartenir au foyer fiscal ni être un ascendant ou descendant du bailleur.
• pour un loyer inférieur à un plafond suivant zone de rattachement bu bien.

Cependant, le propriétaire-bailleur ayant rempli les conditions du dispositif pendant trois ans, peut mettre le logement à disposition de l'un de ses ascendants ou descendants et ce pendant une durée de trois ans. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente.

Pour plus d'informations, consultez le site gouvernemental de l'agence nationale pour le logement ici

Extrait de la loi

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Article 46 : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997
portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété. Article 4-1 : la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m.
Article 4-2 : les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Solidarité et renouvellement urbain – délai de rétractation

Art 72 : Protection du particulier acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation – date d’effet : 1er juin 2001

Délai de rétractation ou de réflexion :
L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation modifié étend à toutes acquisitions de logements anciens pour les acquéreurs non professionnels, lorsque l’acte est conclu sous forme de sous-seing privé, le délai de rétractation de 7 jours jusqu’alors réservé aux seuls acquéreurs de logements neufs et instaure un délai de réflexion lorsque l’acte initial engageant l’acheteur est conclu sous forme authentique.

Interdiction de versement d’argent :
L’article L271-2 nouveau du code de la construction et de l’habitation modifié interdit le versement d’argent par l’acquéreur pendant ce délai et prévoit deux exceptions uniquement pour les actes soumis au délai de rétractation.
Elles concernent le cas de dispositions législatives spéciales dans le domaine de la construction neuve et celui pour lequel la transaction s’effectue par l’intermédiaire d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des sommes déposées, agent immobilier notamment.

Est puni de 200 000 € le fait d’exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de ces dispositions.

L’article 123 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions et l’arrêté préfectoral du 14 mai 2001 rendent obligatoire l’insertion d’un état des risques d’accessibilité au plomb, daté de moins d’un an. A toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble affecté à l’habitation en tout ou partie, et construit avant 1948.

Pour comprendre la notion réglementaire d’accessibilité au plomb, il faut connaître de quelle manière l’intoxication peut de produire les vieilles peintures au plomb se dégradent avec le temps ou les écailles et poussières qui contiennent des sels de plomb peuvent être inhalées ou ingérées (ce risque concerne surtout les enfants, notamment l’atteinte du système nerveux, mais aussi les entreprises du bâtiment effectuant des travaux d’entretien).

L’accumulation de ces substances provoque des effets toxiques et biologiques irréversibles.

Si la réglementation engage formellement la responsabilité du vendeur, celles du bailleur et du syndicat des copropriétaires sont cependant réelles : ce dernier est en effet responsable de plein droit en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par défaut d’entretien des parties communes.

C’est pourquoi le syndic ne peut que proposer à l’assemblée le diagnostic sur les parties communes afin d’identifier un risque et proposer son traitement.

Le décret du 3 juillet 2000 d'application de la loi du 8 juin 1999 est paru au journal officiel du 5 juillet 2000.

L'article 2 de la loi: obligation de déclarer au maire, par lettre recommandée avec accusée de réception (ou par dépôt en mairie contre décharge), la présence de termites.

Rôle des préfets: ils délimitent les zones contaminées ou susceptibles de l'être.

Rôle des maires: les maires reçoivent les déclarations et prennent la décision d'enjoindre aux propriétaires bâtis ou non, situés dans les secteurs délimités par le conseil municipal de procéder dans les 6 mois à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.

Publicité de l'arrêté préfectoral: aux fins de délimitation des zones contaminées par affichage en mairie. Cet affichage en mairie marque le point de départ de la procédure d'injonction du maire et c'est à partir de la date de publication qu'il faudra insérer dans l'acte authentique d'une vente d'immeuble bâti un état parasitaire, si l'on veut que la clause d'exonération des vices cachés produise ses effets en présence de termites.
Comme suite à l’injonction du maire de procéder à la recherche de la présence de termites :

• La justification de l’obligation de réalisation des travaux. L’état doit avoir été établi depuis moins de 3 mois à la date de l’acte authentique.
• L’alinéa 2 ajoute : l’état parasitaire est établi conformément au modèle défini par arrêté du ministre chargé de la construction…
• Cet arrêté est applicable depuis le 26 octobre 2001.

Résistant à la chaleur et au feu, l’amiante a été largement utilisée dans le bâtiment comme isolant ou comme protection contre l’incendie. Le décret N°96-97 de la loi du 7 février 1996 modifiée en 1997 impose, sous peine d’amende, aux propriétaires d’immeubles d’effectuer une recherche d’amiante avant le 31 décembre 1999.

A l’exception des maisons individuelles, tous les logements sont concernés. Pour les constructions antérieures à 1980, la recherche porte sur le flocage (qui recouvre les murs et plafonds) et le calorifugeage (sur les tuyauteries) .

Pour les autres immeubles (de 1980 jusqu’au 29 juillet 1996), seuls les calorifugeages sont à contrôler.

Enfin, pour tous ceux édifiés avant le 1er juillet 1997, les faux plafonds sont visés.
La recherche de la présence de calorifugeage, de flocage et de faux plafonds pouvant contenir de l’amiante, ainsi que le prélèvement de matériaux représentatifs, nécessitent une véritable compétence technique. Le législateur l’impose.

Les sanctions sont sévères dans le cas d’inobservation des obligations ou dans le cas d’infraction aux prescriptions.

Le radon est un gaz naturel radioactif produit surtout par certains terrains granitiques, et qui peut diffuser à l’intérieur des bâtiments. Ses effets sur la santé sont établis dans des circonstances particulières : mineurs de mines d’uranium soumis à des expositions très élevées ainsi qu’à des empoussièrements importants. Par précaution, il a été décidé d’étendre les mesures de prévention existantes à la population.
Les mesures retenues par le Gouvernement reprennent le seuil de 1000 Bq/m3 proposé par le Conseil Supérieur d’Hygiène Publique de France comme seuil d’alerte, en le complétant par un seuil de précaution à 400 Bq/m3 pour les bâtiments existants.
Une circulaire conjointe du secrétaire d’Etat à la santé et du secrétaire d’Etat au logement en date du 27 janvier 1999 a été adressée aux Préfets. Elle prévoit :

• Des conseils techniques à destination des maîtres d’œuvre et des entreprises (voir ci-joint). La mise en place de projets pilotes dans la construction neuve et la construction existante permettra la réalisation de documents techniques.

Secrétariat d’Etat au logement - 08/09/1999

                                                                                                                        Plus d'informations sur le radon: Ici

Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce certificat, purement informatif, a pour objet de donner une idée du montant prévisible des dépenses liées aux consommations d'énergie. Il comprend notamment les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation ainsi que des conditions d'utilisation. Le diagnostic est également accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique du bien en question.
Ce diagnostic a une durée de validité de 10 ans. Il est obligatoire pour les transactions depuis le 01/11/2006 et les locations depuis le 01/07/2007.

A partir du 1er novembre 2007, le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un « diagnostic gaz ».

Portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz, la Loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 prévoit un diagnostic immobilier spécifique « gaz » nécessaire à l'établissement de l'acte de vente, mais sans obligation de mise en conformité de l'installation.
Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.

Diagnostic électrique

Le diagnostic électrique ne constitue encore qu'une avant loi, un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation. Néanmoins, on peut en établir les axes principaux.

Prévention des risques naturels, technologiques ou sismiques
Dans les zones du territoire national couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, le vendeur a pour obligation depuis le 01/06/2006, quel que soit la nature du logement vendu, de fournir un état des risques naturels (ex : inondations), technologiques (proximité d'usines) ou sismiques.
L'état doit avoir moins de 6 mois au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente proprement dit.
Il convient de se renseigner en préfecture pour connaître :

En outre, que l'immeuble soit dans une zone couverte par un plan de prévention ou non, le vendeur doit également informer par écrit l'acquéreur des sinistres subis par le bien dont il a connaissance et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982.
À défaut d'état des risques et d'absence d'information sur les sinistres antécédents, l'acquéreur peut engager une action pour annuler la vente ou demander une diminution du prix.