Nouvelle loi de défiscalisation SCELLIER
L´analyse d´Alain FONTA - Président de FONTA SAS
Depuis le 1er janvier 2009, acheter pour louer représente une économie d’impôt de 25 % ?
En effet, investir dans l’immobilier locatif neuf bénéficie, depuis le 1er janvier 2009 d’une incitation fiscale, dite « Scellier », plus avantageuse que le dispositif « Robien ».
En quoi consiste ce nouveau dispositif ?
Le régime fiscal appelé « Scellier » est très simple : l’achat d’un logement neuf donne droit à une réduction d’impôt. L’acquisition est prise en compte jusqu’à 300.000 €.
Pour 2009 et 2010, la réduction d’impôt est de 25%, donc de 75.000 € au maximum. Elle est étalée sur les 9 ans de location obligatoire. L’acquéreur qui maximise l’opération peut donc déduire directement de son impôt sur le revenu jusqu’à 8.330 € par an.
A compter de 2011, le taux sera ramené à 20%. Il s’agit d’une mesure transitoire incitative, pour relancer l’investissement locatif dans les régions à forte demande de logement.
Ce nouveau régime fiscal cohabite pour cette année avec les régimes ROBIEN et BORLOO. Dans ces conditions, lequel faut-il choisir ?
La question ne se pose même pas !
Le dispositif « Scellier » est bien plus favorable que les deux autres dispositifs. Quel que soit le niveau de revenu, et quel que soit le mode de financement, tout le monde est gagnant. Il garantit une économie d’impôt immédiate et souvent plus avantageuse qu’un amortissement fiscal.
Mais il y a des conditions de loyers ?
Les plafonds à respecter sont les mêmes que dans le dispositif « Robien », et ils sont très élevés et souvent supérieurs au prix du marché :
pour 2009:
21,65 € par m2 dans la zone A (région parisienne, Côte d’Azur...)
15,05 € dans la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants)
12,31 € dans la zone B2 (communes de plus de 50.000 habitants).
Par exemple, si vous achetez à Toulouse un logement de 70 m2 d’une valeur de 200.000 € et le louez 830 € par mois, nu et à titre de résidence principale, vous pourrez réduire votre impôt de 5.555 € par an, pendant 9 ans.
Il existe aussi un régime « Scellier social », aux conditions plus restrictives, mais qui donne droit, à la fin des 9 ans, à une nouvelle réduction d’impôt de 2%, si on loue le logement 3 ans de plus (renouvelable une fois).
Dans ce dernier cas, le plafond loyer à respecter est celui du dispositif « Borloo », soit 12,04 € du m2, toujours en adéquation par rapport au montant du loyer marché, notamment sur une ville comme Toulouse.
Dans cette dernière hypothèse,vous bénéficiez en plus d’un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers de 30%.
Pour conclure, qu’elle est donc votre analyse sur ce nouveau dispositif fiscal ?
Il faut prendre toutes les précautions qui s’imposent :
- se soucier de l’emplacement, et vérifier qu’il y aura bien des candidats à la location,
- s’assurer que le loyer proposé correspond à celui du marché,
- vérifier que le prix d’achat correspond au prix d’un logement doté de prestations de qualité pour pouvoir éventuellement, au terme de l’économie d’impôt, le revendre dans de bonnes conditions.
En quoi la société FONTA peut-elle répondre à ces 3 critères de choix ?
Le fait que nous soyons syndic de nos résidences, garantit la qualité de nos réalisations :
- nous prenons en charge la gestion de l’appartement, la mise en location
- nous sécurisons son revenu locatif grâce à l’assurance locative que nous proposons à tous nos clients, dans les meilleures conditions financières,
- au terme de l’avantage fiscal, nos acquéreurs réalisent souvent une plus value conséquente, grâce à l’intervention experte de notre propre agence de transaction, dédiée et spécialisée à la revente de nos logements.